Dacă te pregătești să cumperi o casă, să iei un credit ipotecar sau doar să verifici starea juridică a unui imobil, extrasul de carte funciară este un document esențial. Acest ghid detaliază ce este extrasul de carte funciară, importanța sa și cum poate fi obținut, inclusiv facilități noi introduse recent.
Ce este Cartea Funciară și Extrasul de Carte Funciară?
Cartea funciară este un document public și oficial care conține detalii despre evidența imobilelor și terenurilor aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice. Extrasul de carte funciară este un document oficial emis de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Acesta prezintă informații esențiale despre un imobil, precum: cine este proprietarul, suprafața, locația și dacă există ipoteci sau alte sarcini juridice.
Spre deosebire de certificatul de proprietate, care atestă dreptul de proprietate, extrasul de carte funciară oferă o instantanee a situației juridice actuale a imobilului. Acesta este solicitat de notari, bănci și companii de utilități pentru a asigura transparență și siguranță în tranzacțiile imobiliare.
Tipuri de Extrase de Carte Funciară
Există mai multe forme de extras de carte funciară, fiecare având un scop specific:
- Extras pentru informare: Acest extras nu poate fi folosit pentru încheierea unei tranzacții de vânzare-cumpărare. Din aprilie 2025, devine gratuit pentru proprietari, atât online, cât și la ghișeu. Acesta conține informații esențiale despre imobil.
- Extras de carte funciară in extenso: Pe lângă informațiile esențiale, acest extras include și istoricul complet al imobilului, permițând vizualizarea situației de la construcție până în prezent, inclusiv foștii proprietari. Din aprilie 2025, este, de asemenea, gratuit pentru proprietari.
În momentul în care un imobil este implicat într-o procedură de vânzare-cumpărare și notarul solicită documentele, cartea funciară a acestuia este blocată pentru alte operațiuni.
Importanța Extrasului de Carte Funciară
Extrasul de carte funciară este crucial pentru protecția împotriva unor situații neplăcute. Acesta oferă transparență și siguranță juridică, fiind indispensabil în diverse scenarii:
- Achiziționarea unei proprietăți: Permite verificarea dacă vânzătorul este cu adevărat proprietarul și dacă imobilul nu are ipoteci sau alte sarcini ascunse.
- Obținerea unui credit ipotecar: Băncile solicită acest document pentru a evalua riscul creditului.
- Verificarea stării juridice a unui imobil: Oferă o imagine clară asupra eventualelor restricții sau obligații legale asociate proprietății.
Deși oricine poate solicita un extras de carte funciară, non-proprietarii trebuie să achite o taxă.
Cum se Obține Extrasul de Carte Funciară
Procesul de obținere a extrasului de carte funciară a devenit mai simplu, mai ales datorită facilităților din 2025:
- Online: Dacă imobilul este digitalizat, extrasul se generează în câteva minute.
- Urgență: Pentru extrase necesare autentificării, se poate discuta cu notarul pentru accelerarea procesului, aplicându-se o taxă de urgență (100-200 lei).
Gratuitate pentru Proprietari: Conform noilor reglementări ANCPI din aprilie 2025, extrasele pentru informare și cele in extenso sunt gratuite pentru proprietari.
Reglementări și Structura Cărții Funciară
Modul în care proprietățile sunt înscrise în cartea funciară este reglementat de Ordinul 700/2014, care specifică regulile de avizare, recepție și înscriere. Scopul acestui sistem este evidența tehnică, economică și juridică a imobilelor și terenurilor.
Structura Cărții Funciare
Cartea funciară este compusă din mai multe părți:
- Partea A: Descrierea imobilului, incluzând numărul cadastral, suprafața, planul cu vecinătăți și descrierea detaliată.
- Partea B: Înscrieri privind dreptul de proprietate, numele proprietarului și observații.
- Partea C: Înscrieri privind drepturile reale, ipotecile, interdicțiile și alte sarcini juridice.
Modificările aduse oricărei înscrieri sunt evidențiate prin sublinierea vechii înscrieri și menționarea numărului de ordine al noii înscrieri în rubrica observații. Alipirea mai multor imobile într-unul singur va fi marcată printr-un număr cadastral nou.
Sarcini Juridice și Restricții
Cartea funciară permite înregistrarea diverselor sarcini și restricții care afectează un imobil, printre care:
- Interdicții de înstrăinare sau grevare: Acestea pot apărea în urma unor hotărâri judecătorești, litigii sau alte proceduri legale.
- Ipoteci și privilegii: Garanții reale constituite pentru recuperarea unor datorii.
- Drepturi reale de garanție: Drepturi asupra imobilului pentru garantarea unor obligații.
- Incapacitățile totale sau parțiale de exercițiu ale titularului dreptului real.
- Promisiunea de a încheia un contract de înstrăinare.
- Orice alte fapte, drepturi personale sau acțiuni a căror notare este permisă de lege.
Efectul de opozabilitate al înscrierii se produce din momentul înregistrării cererii de înscriere în registrul general de intrare în cartea funciară. Rangul înscrierii este determinat de data și ora înregistrării.
Certificatul de Sarcini
Certificatul de sarcini este un document oficial emis de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) prin intermediul Biroului de Carte Funciară. Acesta oferă informații clare despre posibilele obligații sau restricții legale asupra bunului imobil, cum ar fi:
- Ipoteci nedeclarate
- Sechestre
- Drepturi de uzufruct sau servitute
- Interdicții de înstrăinare sau grevare
Acest document este esențial în tranzacțiile imobiliare pentru a evita situații neplăcute și costisitoare. Informațiile provin direct din evidențele oficiale ale ANCPI, conferindu-i caracter autentic.
Obținerea Certificatului de Sarcini
Certificatul de sarcini se solicită fizic la sediul OCPI sau prin platforma ANCPI (eTerra). Deși nu poate fi emis online, procesul de eliberare este simplu și durează, în general, între 3 și 5 zile lucrătoare. Taxele variază între 20 și 50 de lei, în funcție de județ și tipul cererii.
Tipuri de Înscrieri în Cartea Funciară
Legislația prevede mai multe tipuri de înscrieri în cartea funciară:
- Intabularea: Înscrierea definitivă a drepturilor reale imobiliare, producând efecte de la data înregistrării cererii.
- Înscrierea provizorie: Se realizează în cazuri de incertitudine cu privire la drepturile reale imobiliare, urmând a fi justificată ulterior.
- Notarea: Se referă la alte drepturi decât cele reale, cum ar fi drepturi personale, acțiuni în justiție sau alte fapte permise de lege.
Orice schimbare adusă unei înscrieri se va evidenția prin sublinierea vechii înscrieri și menționarea numărului de ordine al noii înscrieri.
Rolul Notarului Public și Acțiunile în Prestație Tabulară
În conformitate cu Legea nr. 7/1996, notarii publici au responsabilitatea de a veghea la realizarea demersurilor de înscriere în cartea funciară. Aceștia sunt datori să solicite extrase de carte funciară sau certificate de sarcini înainte de a autentifica acte de înstrăinare.
Acțiunile în prestație tabulară rămân relevante pentru a asigura finalizarea transferurilor imobiliare și realizarea operațiunilor de publicitate imobiliară, în special în situațiile în care notarul nu reușește să finalizeze demersurile de publicitate sau când imobilele nu erau înscrise inițial în cartea funciară.
Înstrăinări Extratabulare
În general, actele notariale prin care se transmite, modifică, constituie sau stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară. Există excepții prevăzute de lege, cum ar fi:
- Actele de partaj succesoral sau voluntar (cu excepția cazului în care imobilele se dezlipesc sau se alipesc).
- Actele de adjudecare încheiate în cursul executării silite.
- Actele administrative de transfer.
Înstrăinările extratabulare, adică cele referitoare la imobile neînscrise în cartea funciară, sunt interzise în majoritatea cazurilor, sancțiunile putând include refuzul înscrierii lor în cartea funciară.
Valabilitatea Extrasului de Carte Funciară
În general, un extras de carte funciară nu are o dată de expirare clar definită și rămâne valabil pe o perioadă nedeterminată, putând fi utilizat ca referință pentru proprietatea respectivă în orice moment. Totuși, pentru anumite tranzacții, notarii sau băncile pot solicita un extras recent.
Concluzie
Extrasul de carte funciară și certificatul de sarcini sunt documente indispensabile pentru oricine este implicat în tranzacții imobiliare sau dorește să-și protejeze proprietatea. Datorită reglementărilor actuale și a digitalizării, obținerea acestor documente este mai accesibilă ca niciodată, oferind siguranța juridică necesară.