Posibilitatea de a închiria o locuință cu opțiunea de a o cumpăra reprezintă o formă de leasing imobiliar. Este important de reținut că acest tip de aranjament nu beneficiază de o reglementare legală explicită, spre deosebire de relațiile standard dintre chiriaș și proprietar sau între părțile unei tranzacții imobiliare.
Contractele de închiriere în vederea cumpărării depășesc sfera unui simplu contract de închiriere. Acestea necesită autentificare notarială și, uneori, implicarea avocaților sau a specialiștilor în tranzacții imobiliare. Anumite agenții imobiliare pot media și consilia încheierea acestor contracte, care se realizează cel mai frecvent între dezvoltatori imobiliari, ca persoane juridice, și chiriași, persoane fizice.
Notarii specializați în tranzacții imobiliare abordează aceste contracte cu o metodologie specifică. Pe baza practicii, ei dispun de un model contractual conceput pentru a aduce beneficii ambelor părți implicate.
Avantajele contractului de închiriere cu opțiune de cumpărare
Avantaje pentru proprietar:
- O parte din cheltuielile administrative ale locuinței vor fi transferate chiriașului.
- Chiriașul va achita, pe lângă chiria lunară și utilități, o cotă parte din valoarea impozitului anual pentru locuință.
- Chiriașul va contribui la costurile eventualelor reparații.
Avantaje pentru chiriaș:
- La semnarea contractului, se stabilește cu exactitate valoarea locuinței, care nu va mai putea fi modificată până la finalizarea tranzacției.
- Perioada în care chiriașul locuiește în imobil, plătind chirie, înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, este stabilită contractual și poate varia de la șase luni la o perioadă mai lungă, timp în care prețul pieței imobiliare se poate modifica.
- Această practică este frecventă în țări precum Marea Britanie și Spania, unde perioada de grație până la finalizarea vânzării-cumpărării poate ajunge până la cinci ani.
- În România, unii dezvoltatori imobiliari oferă o perioadă de "acumulare" de până la patru ani, chiriașul având posibilitatea de a perfecta actele de vânzare-cumpărare oricând în acest interval.
- Chiriașul nu poate fi evacuat din locuință, atâta timp cât prevederile contractuale sunt respectate.
- Conform articolului 1668 din Codul Civil, proprietarul nu mai poate vinde locuința unui terț până la data expirării termenului pentru oferta de vânzare făcută și acceptată de chiriaș.
- O parte din suma achitată lunar sau trimestrial cu titlu de chirie se va scădea din valoarea locuinței la finalizarea tranzacției, capitalizându-se și reprezentând avansul pentru un credit ipotecar sau programul "Noua Casă".
Dezavantaje și aspecte de luat în considerare
Dezavantaje pentru chiriaș:
- Costurile chiriei pot fi mai ridicate comparativ cu un contract de închiriere standard.
Aspecte generale:
- Convenția de închiriere în vederea cumpărării necesită clauze speciale pentru ambele părți contractuale.
- Contractul trebuie să clarifice modul de plată al impozitelor, mai ales în cazul unui termen de grație extins.
- Este esențial ca un astfel de contract să acopere toate situațiile posibile, atât din perspectiva chiriașului, cât și a proprietarului.
- Clauzele referitoare la drepturile și obligațiile ambelor părți în cazul nefinalizării tranzacției prin vânzare-cumpărare sunt utile și necesare.
- Ambele părți trebuie să înțeleagă în profunzime riscurile, beneficiile și responsabilitățile implicate.
- Contractul trebuie întocmit de specialiști în domeniul imobiliar pentru a asigura strategii optime și garanții pentru ambele părți.
- Acordul de închiriere în vederea cumpărării trebuie să acopere toate scenariile posibile, inclusiv neîndeplinirea obligațiilor contractuale.
Aspecte juridice și reglementări
Conform articolului 1.799 din Codul Civil, locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, conform destinației stabilite prin contract sau, în lipsa acesteia, conform celei prezumate după circumstanțe (natura bunului, destinația sa anterioară sau cea utilizată de locatar).
Modificarea destinației bunului de către locatar, de natură să conducă la desființarea contractului, se poate produce prin acțiuni comisive (transformarea unei locuințe în spațiu comercial) sau omisive (nefolosirea bunului închiriat). Schimbarea destinației, fiind un fapt juridic, se poate dovedi prin orice mijloace de probă, inclusiv proba testimonială sau prezumții.
În conformitate cu art. 1788 alin. (1) C. civ., locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației stabilite.
Bunul închiriat nu este grevat de sarcini. Aceasta înseamnă că proprietarul declară că imobilul nu este ipotecat, nu are alte garanții imobiliare sau alte restrictions care ar împiedica folosința sa normală de către chiriaș.
Cartea funciară și verificarea imobilului
În România, pentru a vinde, dona sau încheia orice altă tranzacție imobiliară prin notariat, imobilul trebuie să aibă documentația cadastrală întocmită și să fie înscris în cartea funciară (intabulat). Înainte de a semna un contract de vânzare-cumpărare, este esențial să solicitați vânzătorului extrasul de carte funciară care atestă înregistrarea legală a imobilului.
Prin consultarea extrasului de carte funciară, se pot afla informații precum suprafața și planul imobilului, numele proprietarului, titularii altor drepturi reale asupra imobilului. Conform art. 883 din Legea nr. 7/1996, dreptul de a solicita un extras de carte funciară pentru informare este recunoscut. Necunoașterea situației juridice reale a bunului, înscrisă în cartea funciară, nu poate fi invocată ca scuză.
Este crucial să verificați dacă bunul pe care intenționați să-l achiziționați este grevat de sarcini, cum ar fi ipoteci sau alte garanții. În cazul unui imobil ipotecat, creditorul ipotecar poate urmări bunul, indiferent de cine este proprietarul.
Clauza de inalienabilitate
O clauză de inalienabilitate, inserată într-un contract sau testament, interzice înstrăinarea unui bun pe o durată maximă de 49 de ani, dacă există un interes serios și legitim. Nerespectarea acestei clauze poate duce la anularea actului de înstrăinare.
Imobilul închiriat și vânzarea sa
Dacă un imobil este deja închiriat și locațiunea este notată în cartea funciară, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului bunului. Noul proprietar trebuie să respecte contractul de închiriere existent.
În cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, este necesară data certă a locațiunii, anterioară datei certe a înstrăinării. Dacă notarul care autentifică contractul de vânzare nu este informat despre existența contractului de închiriere, pot apărea probleme juridice.
Aspecte practice ale închirierii
Pregătirea bugetului și alegerea locației:
- Specialiștii financiari recomandă ca cheltuielile cu chiria să nu depășească 30% din venituri.
- Trebuie luate în considerare și costurile inițiale: prima chirie, garanția, costurile mutării și contractele noi.
- Alegerea locației influențează costurile și calitatea vieții (acces la transport în comun, magazine, siguranța cartierului).
Importanța contractului de închiriere:
- Oferă siguranță și drepturi chiriașului.
- Stabilește responsabilitățile proprietarului pentru reparații majore.
- Asigură dreptul la folosință liniștită și netulburată a spațiului.
- Precizează obiectele existente la predarea apartamentului, protejând chiriașul de pretenții nefondate privind uzura normală.
- Detaliază modalitatea de plată a chiriei (cash sau transfer bancar), cu recomandarea de a solicita chitanță pentru plățile cash.
- Permite stabilirea de comun acord a cheltuielilor pentru îmbunătățiri.
- Suma chiriei este fixată, eliminând surprizele la momentul plății.
- Chiriașul este protejat împotriva evacuării bruște, beneficiind de un preaviz de 60 de zile în cazuri excepționale.
- Garanția, de regulă echivalentă cu o chirie lunară, trebuie menționată explicit în contract.
Înregistrarea contractului la ANAF
Începând cu 23 martie 2018, proprietarii nu mai sunt obligați să depună contractul de închiriere la administrația fiscală.
Clauze esențiale ale contractului de închiriere
Un contract de închiriere tipic ar trebui să includă:
- Art. 1. Obiectul închirierii: Descrierea spațiului închiriat și a accesoriilor sale.
- Art. 2. Bunul închiriat nu este grevat de sarcini: Declarația proprietarului că imobilul nu are ipoteci sau alte sarcini.
- Art. 3. Predarea bunului: Data la care proprietarul predă chiriașului bunul închiriat.
- Art. 4. Starea bunului la predare: Descrierea stării în care se află imobilul la momentul predării.
- Art. 5. Prețul închirierii (chiria): Cuantumul chiriei și modalitatea de plată (anticipat, în euro/lei, data scadenței).
- Art. 6. Modificarea chiriei: Posibilitatea de modificare a chiriei prin acordul părților, printr-un act adițional.
- Art. 7. Durata contractului: Perioada de închiriere, cu dată de începere și expirare.
- Art. 8. Încetarea anticipată: Posibilitatea încetării contractului prin acordul scris al ambelor părți.
- Art. 9. Prelungirea contractului: Procedura de prelungire a contractului prin acordul scris al părților.
- Art. 10-12. Obligațiile proprietarului: Predarea bunului în stare bună, neîngrădirea folosinței de către chiriaș, neînchirierea bunului către terți.
- Art. 13-22. Obligațiile chiriașului: Păstrarea bunului în stare bună, folosirea conform destinației, plata chiriei la termen, suportarea cheltuielilor cu utilitățile și reparațiile cauzate din culpă, restituirea bunului în starea inițială, permiterea verificării imobilului de către proprietar, dreptul la restituirea garanției.
- Art. 23-24. Răspunderea părților: Consecințele neplății chiriei sau a facturilor de utilități (rezilierea contractului, evacuarea chiriașului, reținerea garanției).
- Art. 25. Litigii: Soluționarea disputelor pe cale amiabilă sau prin instanțele judecătorești.
Întrebări utile înainte de semnarea contractului de închiriere
- Care sunt costurile la întreținere în perioada rece?
- Sunt permise animalele de companie? Necesită garanție suplimentară?
- Există o limită a numărului de persoane care pot locui în apartament?
- Ce reguli ale clădirii/comunității trebuie respectate?
- Pot vopsi pereții sau pot monta cuie?
- La cine pot apela pentru reparații sau în caz de urgență?
- Ce sumă este necesară inițial pentru mutare?
- Care sunt penalizările pentru încălcarea contractului?
- Ce acte adiționale pot fi necesare?
- Când anume pot începe să locuiesc în imobil?