Termenul de prescripție al sarcinii în intabulare

În contextul imobiliar, cadastrul, cartea funciară și intabularea reprezintă concepte fundamentale care asigură claritatea și securitatea juridică a drepturilor de proprietate asupra imobilelor. Înțelegerea acestor termeni și a procedurilor aferente este esențială pentru orice proprietar, fie că dorește să înstrăineze, să ipotecheze sau pur și simplu să se asigure de drepturile sale.

Cadastrul: Fundamentul Evidenței Imobiliare

Ce înseamnă cadastru?

Prin cadastru se realizează identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale, precum și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale.

Care sunt cele 3 funcții pe care le îndeplinește cadastrul?

Cadastrul îndeplinește trei funcții principale:

• Funcția tehnică: Asigurată prin înregistrarea sistematică a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, pe baza măsurătorilor necesare realizării planului cadastral și determinării limitelor dintre imobilele învecinate.
• Funcția economică: Evidențiază elementele tehnice necesare stabilirii valorilor impozabile ale imobilelor.
• Funcția juridică: Se realizează prin identificarea proprietarilor, respectiv a posesorilor imobilelor, în scopul înscrierii imobilelor în cartea funciară.

Cine se ocupă de lucrările de cadastru? Ce costuri se percep? Cine răspunde de corectitudinea măsurătorilor?

De lucrările de cadastru se ocupă, de regulă, o firmă specializată, printr-un inginer cadastrist autorizat. Costurile întocmirii documentației cadastrale se împart în două categorii: onorariul perceput de executantul lucrărilor și taxele solicitate de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). Prețul final variază în funcție de specificul fiecărei lucrări, complexitatea acesteia, actele de proprietate și tipul lucrării executate.

Răspunderea pentru corectitudinea întocmirii documentelor tehnice de cadastru, a corespondenței acestora cu realitatea din teren, precum și pentru identificarea limitelor imobilelor în concordanță cu actele juridice puse la dispoziție de deținători, revine persoanei autorizate să execute lucrări de cadastru.

Care este scopul lucrărilor de cadastru, urmate de intabularea dreptului?

Prin sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează:

• Identificarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale;
• Măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale, precum și stocarea datelor pe suporturi informatice;
• Identificarea și înregistrarea proprietarilor și a altor deținători legali de imobile;
• Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea corectă a obligațiilor fiscale;
• Publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare și a altor raporturi juridice supuse publicității, referitoare la imobile.

Când avem nevoie de cadastru și intabulare?

Cadastrul și intabularea sunt necesare în următoarele situații:

• Pentru actele notariale, inclusiv înstrăinarea imobilului (vânzare-cumpărare, donație, schimb etc.).
• Atunci când se dorește ipotecarea imobilului (contractarea unui credit ipotecar garantat cu imobilul).
• Pentru a asigura o garanție sigură asupra dreptului de proprietate asupra imobilului.

Care sunt pașii necesari efectuării lucrării de cadastru și intabulare?

Procesul implică acțiuni din partea proprietarului și a firmei de cadastru:

• Proprietarul trebuie să adune, să pregătească și să pună la dispoziția firmei de cadastru actele necesare.
• Firma de cadastru verifică actele și întocmește o documentație tehnică (schițe, planuri, calcule, memoriu tehnic) și juridică (acte de proprietate, certificat fiscal, declarații notariale etc.).
• Documentația este depusă la Oficiul de Cadastru, unde primește număr cadastral în urma unei verificări tehnice.
• Documentația se trimite mai apoi la Biroul de Carte Funciară, unde imobilul este înscris în cartea funciară, după o verificare juridică.
• După avizarea documentației, aceasta va fi restituită proprietarului.

Se poate face cadastru fără intabulare?

Da, pentru operațiuni cadastrale pe flux întrerupt, cum ar fi dezmembrarea imobilelor, alipirea parcelelor cadastrale, apartamentarea și reapartamentarea.

Nu, pentru operațiuni integrate cu cartea funciară, precum:

• Prima înscriere a imobilului.
• Actualizarea datelor imobilului (repoziționări, notare adresă poștală, modificare limite, modificare suprafață etc.).
• Înscrierea construcției noi în cartea funciară.
• Radierea construcțiilor din cartea funciară.

Cartea Funciară: Registrul Drepturilor Reale

Ce înseamnă carte funciară?

Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, drepturile personale, precum și la actele, faptele sau raporturile juridice care au legătură cu imobilele. Aceasta are o funcție similară unei cărți de identitate pentru un imobil.

Prin cadastrul și cartea funciară se formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe teritoriul României.

Ce înseamnă imobil în accepțiunea legii?

Prin imobil se înțelege terenul, cu sau fără construcții, aparținând unuia sau mai multor proprietari, identificat printr-un număr cadastral unic. Imobilul se înscrie într-o carte funciară.

Cine poate cerceta cartea funciară?

Cartea funciară este un document public gestionat la nivelul ANCPI - OCPI și poate fi cercetat de orice persoană, fără a fi necesară justificarea unui interes.

Ce structură are cartea funciară?

Cartea funciară este alcătuită din:

• Titlu: Indicând numărul ei și localitatea în care este situat imobilul.
• Partea I: Referitoare la descrierea imobilelor.
• Partea a II-a: Referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale.
• Partea a III-a: Referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție și sarcini.

Care sunt înscrierile ce se pot înregistra în cartea funciară?

În cartea funciară se pot înregistra:

• Intabularea (înscrierea definitivă a drepturilor reale).
• Înscrierea provizorie (cu caracter temporar, sub condiții).
• Notarea (înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice).

Drepturi reale care pot fi înscrise/intabulate includ dreptul de proprietate, dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, servitute, administrare, concesiune etc.

Intabularea: Înscrierea Drepturilor în Cartea Funciară

Ce înseamnă intabulare?

Intabularea înseamnă înscrierea în cartea funciară prin care se constituie, se grevează, se restrânge ori se stinge un drept real.

Care este procedura de intabulare a unui imobil? (casă, teren, apartament)

Se face distincție între:

• Prima intabulare în cartea funciară: Proprietarul imobilului care nu a fost niciodată înscris în cartea funciară și nu are documentație cadastrală trebuie să se adreseze unui expert cadastrist autorizat pentru realizarea acestei documentații. Ulterior, se poate solicita intabularea imobilului la OCPI competent.
• Intabularea după încheierea unei tranzacții imobiliare (vânzare, donație, schimb, partaj etc.): Imobilul trebuie să aibă documentația cadastrală întocmită și să fie deja înscris în cartea funciară. Dacă nu este cazul, proprietarul trebuie să se adreseze mai întâi unui expert cadastrist. După încheierea actului de vânzare sau alt tip de act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.

OCPI poate să respingă intabularea? În ce condiții?

Da, OCPI poate respinge intabularea în următoarele situații:

• Dacă proprietarul nu știa că există deja cadastru pentru proprietatea sa și se depune o nouă cerere de atribuire număr cadastral și intabulare.
• Dacă actele depuse în justificarea cererii de înscriere nu întrunesc condițiile de formă cerute de lege (acte greșite, incomplete sau care nu fac dovada proprietății).
• În cazul terenurilor cu sau fără construcții, dacă există suprapuneri cu vecinii în baza de date a OCPI.

Poate fi atacată încheierea prin care se respinge intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară? Unde se atacă?

În cazul respingerii intabulării, proprietarul poate face cerere de reexaminare în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii de respingere, depusă la oficiul de carte funciară. Cererea se soluționează printr-o încheiere de către registratorul-șef. Împotriva încheierii registratorului-șef, cei interesați pot formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, depusă la judecătoria în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul.

Termenul de avizare a cadastrului se poate prelungi? În ce situații?

Da, termenul de avizare a cadastrului se poate prelungi în următoarele situații:

• În urma unei note de completare din partea Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, după care termenul de soluționare se recalculează.
• OCPI poate întârzia, fără un motiv anume, soluționarea dosarelor cadastrale.

În ce legi scrie despre cadastru, cartea funciară și intabulare?

Principalele acte normative sunt:

• Codul Civil (în special Titlul VII - Cartea Funciară).
• Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară.
• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Aspecte legislative și termene de prescripție

Legislația românească, prin Codul Civil și Legea nr. 7/1996, reglementează în detaliu procedurile de cadastru, carte funciară și intabulare. Aceste reglementări asigură opozabilitatea drepturilor reale față de terți și securitatea circuitului civil.

În ceea ce privește construcțiile realizate fără autorizație de construire, legiuitorul a introdus mecanisme de intrare în legalitate. Conform art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis în baza unei expertize tehnice și a unei documentații cadastrale. Aceasta expertiză trebuie să confirme respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv încadrarea în reglementările de urbanism aprobate.

Opiniile cu privire la momentul la care începe să curgă termenul de prescripție variază. O opinie minoritară consideră că acesta curge de la data procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, în timp ce opinia majoritară apreciază că termenul curge de la încetarea efectivă, materială a lucrărilor, indiferent de existența procesului-verbal de recepție.

Executarea lucrărilor de construcții fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia se sancționează cu amendă contravențională ce poate ajunge la 100.000 RON. Decizia menținerii sau desființării construcțiilor realizate astfel se ia pe baza planurilor urbanistice în vigoare.

Intabularea unei case fără acte nu este posibilă. Dacă s-a construit fără autorizație, există riscul unei amenzi. Totuși, în anumite situații, se poate intra în legalitate pentru a obține documentele necesare intabulării:

• Construcții realizate înainte de 1 august 2001: Intabularea se poate realiza pe baza certificatului de atestare fiscală, dacă s-a făcut cadastrul și se plătește impozitul.
• Construcții realizate cu mai mult de 3 ani în urmă: Se poate intra în legalitate pe baza certificatului de atestare a construcției, după ce autoritățile stabilesc îndeplinirea termenului de prescripție pentru aplicarea amenzii. Este necesară o expertiză tehnică.
• Construcții realizate în ultimii 3 ani: Se poate intra în legalitate înainte sau după aplicarea sancțiunilor contravenționale, obținând documentele necesare.

Actele necesare intabulării casei pot fi diferite în funcție de tipul de proprietate. De exemplu, intabularea casei moștenite se realizează pe baza certificatului de moștenitor.

În ceea ce privește dreptul la acțiune referitor la înscrierea în cartea funciară, acesta se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terț a dreptului în folosul său, conform Codului Civil.

Costuri și durate

Costul cadastrului pentru o casă poate varia, în general, între 200 și 1.000 de lei, în funcție de complexitatea imobilului și de utilizarea acestuia. Tarifele OCPI pentru intabulare sunt calculate procentual din valoarea imobilului, cu un prag minim de 60 de lei pentru persoanele fizice (0,15% din valoarea imobilului). Intabularea în regim de urgență implică un cost suplimentar.

Operațiunile de cadastru și intabulare durează, în general, între 30 și 90 de zile, în funcție de complexitatea dosarului și de procedurile OCPI. Există posibilitatea solicitării intabulării în regim de urgență.

tags: #termenul #de #prescriptie #al #sarcinii #in